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新加坡第七轮房地产降温调控政策
2015年4月21日 阅读900次 


        新加坡政府在2013年1月11日多管齐下,通过收紧贷款、提高印花税、限制组屋出租等条例,为组屋、执行共管公寓、私宅和工业房地产市场推出新一轮降温措施。

  新加坡副总理兼财政部长尚达曼和国家发展部长许文远在临时召开记者会,宣布了这一系列降温措施。但是,他们都强调政府采取自2009年以来的第七轮降温措施,并非要“拖垮市场”。

  从2013年1月12日起,外国买家的额外买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称ABSD)将从之前的10%增至15%。原本不受买方印花税影响的购买首间组屋或私宅的永久居民,以及购买第二套私宅的新加坡公民,现在也都得分别支付5%和7%的额外买方印花税。

  至于购买第二套或更多住宅的永久居民,以及购买第三套或更多住宅的新加坡公民,现在也都一律得缴付10%的买方印花税,大幅高于目前的3%。

  在组屋市场方面,政府也推出措施,以进一步舒缓市场对转售组屋的需求,这包括禁止拥有组屋的永久居民出租整间组屋,若购买私宅就得在半年内出售组屋。

  非首次买家的房屋贷款顶限(Loan-To-Value,简称LTV,即贷款占房价比值)也进一步调低,而他们购屋的现金房贷首付也从之前的10%剧增至25%。

  购买私宅和购买新旧组屋的贷款条例也收紧,规定向银行借贷的买家每月偿还贷款的比率不可超过月入的30%。向建屋发展局贷款者的偿还比率则从40%降至35%。

  新的执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC)的发展也将受到限制。EC项目的双钥匙公寓日后只能卖给多代同堂家庭,而且每个单位的最大面积不可超过160平方米。

  首次介入工业房地产领域

  此外,所有私宅和EC项目内的额外私有空间和私人天台,也都将视为额外可建筑面积(bonus GFA),发展商须为此支付费用。

  新加坡政府也破天荒介入工业房地产领域,向短期内转手套利的买家实施卖方印花税(Seller’s Stamp Duty,简称SSD)。如果他们在一年内卖出,必须缴付相当于售价15%的卖方印花税;第二和第三年内卖出,则分别须缴付10%和5%。

  针对这次紧急出台降温措施的缘由,两位部长均不约而同地把矛头指向目前的低利率大环境和本地房价持续攀升的趋势。

  尚达曼指出,亚洲人的财富正在增加,人民收入也在提高,因此新加坡依然是个稳健、安全及具有吸引力的市场。目前本地房市的旺热并非来自“投机”,而是新加坡人真正的“投资”需求,购买第二套或更多房产的国人,占了新私宅单位销售的一半。

  “因此,新加坡政府必须推出两种不同的措施来为市场降温。一是周期性的暂时性举措,另一则是长远的结构性调整措施,可能是永久性的。这两种不同的措施在短期内将朝向同一个方向,就是为市场降温。”

  他说:“只要市场已经冷却,价格趋软,我们就会重新检讨暂时性措施。这包括额外买方印花税、所有住宅的房屋贷款顶限以及最低现金房贷首付等。”

  尚达曼认为长远的结构性调整,如对永久居民购买组屋的限制及针对“夹心层”的执行共管公寓的新措施,以及将每月偿还购屋贷款比率限定在收入的30%等,则将不会在短期内检讨。

  他说:“房屋价格已经偏离了经济基本面,如果政府之前没干预,我们现在已经陷入困境,处在一团真正的泡沫中。”

  降温措施一出,买家昨晚蜂拥至发展商的示范单位,要赶在新措施生效前获得选购权。许多房屋代理也彻夜赶工,为客户获取或提前行使选购权。

  “降温措施是一场大海啸”

  房地产代理公司博纳集团(PropNex)总裁伊斯迈甚至形容政府这轮来势汹汹的降温措施简直是“大海啸”。

  “这不像过去的降温措施,一段时期只调整一方面,这次简直是场大海啸,而正如任何一场海啸,它需要很长的时间复原。”

  为了让发展商有时间消化新一轮降温措施对市场的影响,市区重建局昨晚也宣布把原定下星期二截止的裕廊西一幅私宅地段招标活动展期至本月29日。这可能是预见发展商不会在新一轮降温措施出台后立即投标,但无论如何,市场已将这项招标的结果视为新一轮降温措施影响程度的第一块试金石。

  2013年1月12日生效新措施

  所有新加坡住宅

  ● 额外买方印花税(Additional Buyer's Stamp Duty)全面增加5%到7%

  ● 首次购屋永久居民和购买第二个住宅的公民也得支付买方印花税

  ● 已有一份未付清房贷者及非个人购买者的房屋贷款与价值比率(Loan-To-Value)下调

  ● 非首次申请房贷者最低首期付款现金

  从10%调高至25%

  新加坡组屋(政府福利房)

  ● 向金融机构借贷者:最高贷款与收入比率为30%

  ●向建屋局借贷者:最高贷款与收入比率从40%降到35%

  ● 永久居民不能再出租整间组屋

  ● 永久居民购买私宅后六个月内须出售组屋

  新加坡执行共管公寓

  ● 新单位总分层面积限制在160平方米

  ● 新建双钥匙单位只限多代同堂家庭购买

  新加坡工业厂房:

  ● 若在三年内转售,卖方得支付5%到15%印花税

  新加坡房产网http://www.housesg.cn/)认为新加坡的商业地产还是值得投资的,因为这此调控政策并没有对新加坡的办公楼商铺等商业地产下手,在新加坡这样一个国土面积有限的国家,购置房产是资产保值的好方式。